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幸せになるための住み替え術

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・意見調整は事前に
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・予算はどうやって決めるの?
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・「幸せになるための住み替え術」 中古住宅編(その1)
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・まだ建築業者が決まってないんだけど…
・ローン大研究
 『公的融資vs民間融資』
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●2000年・住み替え物語
・第一話:地域を絞り込む
・第二話:現地を見に行く
・第三話:検討、購入
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・最終話:選択の自由と自己責任
Vol. 11

01 01 まだ建築業者が決まってないんだけど…
まだ建築業者が決まっていない方、又は、候補になる業者は数社あるけれどまだ一社に決めかねている方は一度、私(部長)か社長までご相談下さい。
県内の建築業者のことなら大抵のことはわかります。お客様に代わりカタログや価格表を取り寄せたりすることもできます。
更に、建築業者によっては紹介特典もつきます。詳しくはお問い合わせ下さい。

もちろん、ローン減税など気にしない、じっくり派の方も土地探しと家づくりは同時に進行するのが理想です。
住み替えを成功させるには、どんな場所で生活するかと同じくらい、どんな家に住むのかも大事だということをお忘れなく。

(部長)

01 01 Text/HTML
『公的融資(公庫、年金)VS民間融資』


■ 住宅金融公庫、年金融資

メリット ベスト3

① 返済金額が安定している(固定金利)
② 金利が低い。(公庫一般融資枠の場合)
③ 100%融資が可能。(公庫に限り、資格を満たす場合)
次点 特約の火災保険、生命保険が安い。

デメリット ベスト3

① 返済期間が短い。(特に中古住宅、中古マンション)
② 滞納に厳しい。(2回目でアウト)
③ 金利がそんなに安くない。(年金融資、公庫特別枠)
次点 申し込みから融資まで時間がかかる。


■ 民間融資

メリット ベスト3

① 返済期間が長い。(中古住宅、中古マンション、土地でも35可能)
② 金利が低い。(特に3年固定型のローンは超低。)
③ 生命保険がたいていの場合タダで入れる。

デメリット ベスト3

① 返済金額が変動する。   
② 保証料が割高。(90%超える融資は特に)
③ 火災保険が割高。


以前は、公庫(一般)+公庫(特別)+年金という借り入れ方がほとんどでしたが、一般金融機関の金利も非常に低くなってきており、あえて公庫の(特別)や年金融資を利用せず、その部分を民間金融機関の融資を利用するのが現時点ではベストだと思います。
民間金融機関の融資が金利的には一番お得になっていますが、将来的に返済額が変動する為、リスク回避の面でも、公庫が利用できる場合は、やはり、利用するした方がよいと思います。
理想的には、借り入れ総額に対して、5~7割を公庫一般、残りを民間融資としておけば、万が一、急激に金利が上昇しても、公庫での返済額が安定している為、極端な返済額の増加にはならないですし、民間金融機関の融資は返済に融通が効く分、融資の中に組み込んでおくと返済予定が変わっても対応しやすいと思います。


最後に融資に関してよく質問を受けることを回答しておきます。

1.公庫が利用できる不動産とは、建売住宅、中古住宅(木造なら築20年未満、鉄骨や鉄筋コンクリート造は、築25年まで)、中古マンション(築20年まで)。

2.公庫が利用できない不動産は、土地のみ、店舗や工場など住宅以外の建物。自宅として使用しない住宅。 公庫の建築基準にあてはまらない住宅。

3.公庫の借入限度額の目安として、年間の返済額が年収(税込)の2割以下になるように。民間金融機関の場合は、年収(税込)の3割~4割までの返済額まで借り入れ可能。

4.土地が100㎡に満たない場合、新築する際に公庫を使うことができません。又、新築する建物の面積が80㎡~280㎡の建物しか公庫は利用できません。

5.自己資金は、頭金+諸費用分で少なくとも  購入物件の15%~18%は準備したほうがよい。

6.とりあえず土地のみ購入する場合、公庫や民間の住宅ローンは利用できない。(住宅ローンが利用できるのは、新築を目的に土地を購入する場合のみ)

(部長)

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