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幸せになるための住み替え術

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arrow Vol. 1 

・意見調整は事前に
・第三の意見者あわらる!
arrow Vol. 2
・予算はどうやって決めるの?
・金利の0.5%の差が大きい
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・自己資金と諸費用について
・自己資金を貯めるなら
arrow Vol. 4
・よい不動産選びはよい業者選びから
・売主と買主はただ契約の関係だけ?
arrow Vol. 5
・将来の街並みを予想して計画を立てる
・住み替えのポイントは人生観
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・ライフスタイルに合わせた住み替え
arrow Vol. 7
・今が買い?いつが買い?
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・賃貸住宅と持ち家どっちが得か?
arrow Vol. 9
・「よい不動産の見極め方」
・「幸せになるための住み替え術」 中古住宅編(その1)
arrow Vol. 10
・「幸せになるための住み替え術」 中古住宅編(その2)
・「幸せになるための住み替え術」 中古住宅編(その3)
arrow Vol. 11
・まだ建築業者が決まってないんだけど…
・ローン大研究
 『公的融資vs民間融資』
arrow Vol. 12
●2000年・住み替え物語
・第一話:地域を絞り込む
・第二話:現地を見に行く
・第三話:検討、購入
arrow Vol. 13
・最終話:選択の自由と自己責任
Vol. 2

01 01 予算はどうやって決めるの?
お客様に「お探しの不動産の予算は?」とお聞きしたところ、逆に「皆さんはいくらぐらいで探しているの?」と聞き返されることがあります。えっと思うのですが、一応これこれぐらいと答えると「じゃ、それぐらいで探してください」とお答えになったりします。ちょっとまってください。2000万円と2500万円では、たとえ金利の低いこのご時世でも、毎月の返済に2~3万円違いがあるはず。何十年もの返済の額を人任せに決めるのは「?」です。

そこで、目安としては借り入れは、年間の返済額が年収の30%ぐらいまでにおさえるのが理想です。

例えば年収450万円の方の場合450万×30%=135万円(年間返済額の計算)となり、つまり、1年間で135万円くらいのローンであれば年収450万円の方なら無理無く返済できる、というわけです。一般的には135万円の全額を毎月の返済で行なうケースは稀で、135万円の2/3を月々、1/3をボーナスで返済するというくらいがちょうどいいのではないでしょうか。

このケースで実際に毎月の返済とボーナスの返済を見てみましょう。135万円×2/3÷12ヶ月=75000円(月々返済)135万円×1/3÷2回=225000円(ボーナス返済)ということになります。では年間135万円の返済でどれだけのお金が借りられるのでしょうか。

01 01 金利の0.5%の差が大きい
一般的な25年のローンで135万円の年間返済額から、借りられるお金を計算してみましょう

2.5%の時 約2508万円

3%の時 約2375万円

3.5%の時 約2248万円

4%の時 約2132万円

金利が2.5%のとき1%金利が上昇すれば、総予算を260万円も下げなければいけないということなんです。実際に気に入った中古住宅を買うために100万円の値交渉をして、2週間後に購入したお客様で、その間の金利の上昇で毎月の返済は逆に2000円ほど高くなってしまったというケースもあります。毎月2000円は、年間24000円で25年なら60万円の金利損ということです。

(部長)

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