中古住宅を探していたけど土地を買って新築してしまった、
というお客様は意外に多いものです。
反対に新築の建売を探していて、程度のいい中古に予定を変更するお客様も、
やはりたくさんいらっしゃいます。
どういう場合にどちらを選ぶのがよいのでしょうか？

バブル崩壊以前の日本における家屋の資産価値は、
５年で半値、１０年でタダというのが常識でした。
その結果、未だ「日本の家は資産として価値がない」といった間違った認識がはびこっていますが、
実際は地価の上昇があまりに大きかったので、
住宅の価値をまともに計算していると流通が成立しなかっただけなのです。
築１０年を経過していても、その後楽に２０年は住めるのですから、
タダというのはおかしいですよね。

築後１０年でおよそ半値、築後２０年を越えると、
メンテナンスが良くてもせいぜい１割くらいの資産価値になる、
というのが現在のだいたいの相場です。
とは言え、土地よりも家屋の資産価値の方が下がりやすいことに変わりありません。

いま、土地を購入して新築する費用が、
土地と建物にそれぞれ２０００万円かかり合計４０００万円だと仮定しましょう。

一方中古住宅で４０００万円の予算だとすると、
築１０年の住宅は半値ですから、
同じ予算ならおなじ地域で土地が大きめの物件を購入することができて、
その資金内容は１０００万円が住宅、３０００万円が土地という按分になります。

さて１０年が経過して、仮に土地の価格が今より下がったり上がったりすると、
総資産価値は新築した場合が３０００万円（建物１０００万円＋土地２０００万円）、
中古購入の場合が３２００万円（建物２００万円＋土地３０００万円）ということになります。
仮に、土地がさらに下落して１０年後３０％下落したとすると、
前者では２４００万円（建物１０００万円＋土地１４００万円）となり、
後者では２３００万円（建物２００万円＋土地２１００万円）となって、
逆転現象が起こるのです。
しかし、築２０年の中古住宅の場合なら、２６６０万円の資産を残すことになります。
（建物０円＋土地２６６０万円）資産価値0円で購入した建物はそれ以上値下がりしないからです。

金額だけで言えば、
建物の現資産価値が０円のものがなにしろ一番トクということになるのです。