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用語集
yajirushi02.gif 青田売り 【あおたうり】

マンションや建売住宅などで完成前に販売を行うことで、購入者はモデルルームや図面・完成予想図などを見て購入する(愛知県宅地建物取引業協会 東名支部)

元来は「稲が十分に成熟しないうちに収穫高を見越してあらかじめ産米を売ること」の意味であるが、不動産業界においては、未完成の宅地あるいは建物の売買等をいう。

青田売りについては、宅建業法により広告の開始時期の制限(同法33条)、 工事完了時における形状・構造等の書面による説明(同法35条1項5号)、 契約締結等の時期の制限(同法36条)、 手付金等の保全(同法41条)の規制を受ける。(Yahoo!不動産)


yajirushi02.gif 青地 【あおち】

現況及び公図上に存在するが、公図上では地番記載のない土地の通称の一つで、河川または水路、河川などで敷地であった土地などの敷地のこと。

明治10年代の地租改正条例の施行によって更正された大字(おおあざ)、字(あざ)を単位する字切図(あざぎりず)上の着色である赤=道路、青=水路、白(無着色)=宅地・農地・山林・原野などに由来。

一部の地域では、現在でも、字切図が公図として使用されている。
いずれも国有地であるため、払い下げを受ける場合には、用途廃止など所定の手続きが必要。


yajirushi02.gif 赤地 【あかち】

現況も公図上にも存在するが、公図では地番の記載のない道路の敷地(または道路の敷地であった土地)のこと。
赤道(あかみち)、赤線(あかせん)ともいう。


yajirushi02.gif 悪意 【あくい】

契約内容が事実に反する場合、それを知っていて言わなかったり、嘘を言ったりすること。

⇔ 善意【ぜんい】


yajirushi02.gif 当て物件 【あてぶっけん】 賃貸用語

物件を案内する時に用いられる、本命の物件をよく見せるための物件のこと。本命のものよりも外観や内装が著しく劣る。先に案内し、後から見せる本命物件をよりよく見せるために用いられる。

比較の問題なので、個人によって感じ方がまちまちではあるが、見る順序によって各々の部屋の印象が違ってくることは確かである。

「当て物件」として使用されるのは、なかなか借り手の付かない物件である。部屋がきれいでなくては借り手が付かないにもかかわらず、部屋を直そうとせず汚いままのものが使用され、その物件はさらに借り手がつかなくなる。

驚くべきは、そのように部屋が汚くても平気な大家さんがいる、ということである。
結局困るのは大家さんであって不動産屋が困るわけではない。
時代感覚がずれた大家さんに対する業者のアドバイスが急務、かもしれない。


yajirushi02.gif あんこ 【あんこ】

不動産取引には複数の媒介業者が関与することが多いが、契約の当事者から直接依頼を受けてはいないが、何らかの形で契約に関与した業者のことを指す。「はしり」ともいう。ふたつの業者間をつないで契約に関与した業者ということで、まんじゅうのあんこになぞらえられ、こう呼ばれる。

例えば、売主から依頼を受けた業者と、買主から依頼を受けた業者との間に別の業者が存在するとき、それぞれの業者の中間(あたかも、まんじゅうのあんこのように存在する)にいる業者があんこに当たる。

あんこは、上記のような取引(一つの取引に複数の業者が介在する事)を少し馬鹿にした言い方である。特に田舎(地方)では、元付け業者が客付までを一貫して行う場合が多い為、半人前という意味もある。

ちなみに手数料は、宅建業法の範囲内で、業者間で案分される。


yajirushi02.gif 行灯部屋 【あんどんべや】

直接外気に接する窓等の開口部が無い部屋のこと。

採光、通風等の用件を満たせないので、建築基準法上は居室とできず、いつも照明が必要なので、「納戸」「サービスルーム」と称する例が多い。


yajirushi02.gif 言い値 【いいね】

不動産取引の際、売主が媒介または仲介業者に対して提示する希望売出価額のこと。
実際の売出価格(=出し値)の決定は、周辺の直近の取引事例や立地環境、物件の程度など
総合した評価を不動産業者が助言し、価格調整することが多い。

これら価格調整過程における助言行為に対し、宅建業法では、根拠明示義務が課せられている。


yajirushi02.gif 位置指定道路 【いちしていどうろ】

建物を建てるために敷地に接して私道を作り、それを建築基準法上の道路として
特定行政庁(都道府県知事や市町村長)に許可してもらった道のこと。

この道路は、道路法、都市計画法、土地区画整理法、都市開発法等によらず築造するものである。幅員が4m以上あり、道路の形状や長さなどを定めた建築基準法施行令第144条の4に適合し、築造しようとする者が特定行政庁からその位置の指定を受ける。


yajirushi02.gif 一般媒介契約 【いっぱんばいかいけいやく】

媒介契約の1つ。不動産の売主が複数の不動産業者に売却を依頼できる。

媒介契約の3類型の中で依頼者と業者との拘束関係が一番弱い媒介契約。
依頼者は、目的物件の売買または交換の媒介または代理を他の宅地建物取引業者に重ねて依頼することができる。
また依頼者は、(業者と一般媒介契約を結んでいても)自ら発見した相手方と売買、または交換の契約(自己発見取引)を締結することができる。

一般媒介契約が締結されても、依頼者は他の宅建業者への依頼が制限されないので、 有利な取引の機会がそれだけ広くなるが、宅建業者の側からすれば成功報酬を得られる保証がないため、 積極的な媒介行為を行わない場合もある。

この一般媒介契約は依頼者が複数の業者に依頼していることをはっきり伝える明示型と明示しない、非明示型とがある。一般媒介契約は流通機構に登録する義務はないが、登録することが望ましいとの扱いをされる。

→ 専任媒介契約
→ 専属専任媒介契約


yajirushi02.gif 移転登記 【いてんとうき】

ある権利を有した人から他の人へその権利が移転したことによってなされる登記をいう。
記入登記のひとつ。

記入登記とは登記をその内容によって分類した場合のひとつで、 新しい登記事項が生じた場合、これを登記簿に記入することを目的としてなすものをいい、ほかに表示登記、保存登記、設定登記および処分制限の登記がある。
 
移転登記は、附従性を持つ地役権を除き、登記できるすべての権利についてなされる。
なお、所有権の移転登記は主登記でなされ、所有権以外の権利の移転登記は附記登記でなされる。


yajirushi02.gif 居抜き・居付き 【いぬき・いつき】
 
家具や設備などがついたままの状態のこと。「居抜きで購入する」などと使う。

多くは飲食店や旅館などで厨房設備やテーブル・イスなどの家具、装飾品を含めた什器など、経済的価値をもつものがついたままでの売買・賃借などの取引をいう。

取引にあたっては、不動産自体の価値とともに、これら付帯する什器の継続使用価値などを勘案する必要がある。また近年、マンションやビルなどで賃借人がついたままの取引(賃借権も含めた売買)の場合にも使われることがある。 


yajirushi02.gif オーナーチェンジ 【おーなーちぇんじ】

マンションや一戸建て住宅を購入し、その物件を賃貸している所有者が賃貸人の入った状態のまま他へ売却すること。
入居者側からみると家主が変わることになる。

ここ数年、急激に増えているワンルームマンションにこの種の取引が多く、
購入者は新たに入居者を探す必要がないというメリットがある。

最近ではファミリータイプや事務所ビル・アパートなどまで範囲が広がってきている。

なお、最近外国の機関投資家が大規模に日本の不動産を購入しているが、購入動機として不動産証券化等を目的としていることが多く、 このような購入をオーナーチェンジとはあまり言わない。


yajirushi02.gif オープンハウス 【おーぷんはうす】

特定の案内日・特定の時間帯に、販売物件を開放し、一般客に自由に中を見てもらうもの。
中古住宅媒介のためアメリカ合衆国で考案され、近時わが国でも導入された販売促進手法。実際に中を見られるので、買主が具体的に購入を検討できるのがメリット。

特定の案内日を決めて、数日前から物件周辺にチラシ等の広告物を配布して売り住宅の存在を告知しておき、当日の一定時間帯に来訪した希望者には自由に物件をみせて反応客の中から買手をしぼりこむ。

即日契約に至らなくとも地域の潜在顧客の掘り起こしを通じて、 フォロー営業を進める手掛かりとなる有力な手法として利用される。

なお、オープンハウスについては、宅建業法施行規則6条の2第4号に該当するので、
取引主任者を専任させる必要があるとされている。


yajirushi02.gif おとり広告 【おとりこうこく】

読んで字の如く、ありもしない「おとり」の物件広告のこと。
消費者を引きつけた後、適当な理由をつけて他の物件をすすめる、ということに使っている業者もいまだにいる。

具体的には、
  1. 実際には物件が存在しない架空広告
  2. 売却済みまたは他人の物件を無断で広告するもの
  3. 物件はあるが広告主がこれを販売する意思を持っていないもの
などがあり、いずれの場合も価格を著しく安く表示する傾向がある。

尚、おとり広告は宅建業法32条に違反するものとされ、
また、不動産の表示に関する公正競争規約11条により禁止されている。


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